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Dr. Thalhofer, Herrmann & Kollegen
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26.07.2017 
 

Miet- und WEGrecht

Wem steht die Versicherungsleistung aus einem Gebäudeversicherungsvertrag bei einem Schaden am Sondereigentum zu, insbesondere im Falle der Veräußerung des Sondereigentums?
Üblicherweise schließen Wohnungseigentümergemeinschaften für das gesamte Gebäude einen Gebäudeversicherungsvertrag ab. Im Gebäude selbst befindet sich Gemeinschaftseigentum (Verbandseigentum) und Sondereigentum. Beides ist durch den Vertrag versichert. ...
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BGH lockert die Anforderungen an formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen
In einem Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 93/15 – hat der Bundesgerichtshof unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass es zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer ...
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Mischmietverhältnisse
Mietverträge, mit denen gleichzeitig Wohn- und Geschäftsräume an ein und dieselbe Partei vermietet werden, sind nichts Ungewöhnliches. Sie sind bei kleinen Start-up-Unternehmen oder am Anfang ...
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Keine Urwirksamkeit einer zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung
Gemäß § 558b Abs.1 BGB schuldet der Mieter, soweit er einer Mieterhöhung zustimmt die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des ...
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Keine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des Veräußerers
Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind bei einer Vollstreckung in Wohnungseigentum die fälligen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung des Hausgeldes privilegiert. Dieses ...
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Aufweichung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB
Der Bundesgerichtshof hatte unlängst zu entscheiden, ob folgende vertragliche Regelung in einem Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt:

„Das Mietverhältnis und damit die Pflicht ...
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Haftung des Vermieters für Schäden des Mieters, mietvertragliche Fürsorgepflichten des Vermieters
Ein Vermieter hatte in einem Wohn- und Geschäftshaus, das auch über eine Tiefgarage verfügte, Geschäftsräume zum Betrieb eines Fitness-Studios vermietet. Nach den vertraglichen Regelungen musste ...
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Beschränkung der Erbenhaftung für Forderungen aus dem Mietverhältnis
Stirbt der Mieter einer Wohnung, so tritt dessen Ehegatte, der mit dem Mieter den Haushalt gemeinsam geführt hat, in das Mietverhältnis mit dem Vermieter ein. ...
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Schallschutz im Miet- und WEG-Recht
Das Thema „Luft- und Trittschall“ beschäftigt in Häusern, in denen mehrere Parteien zusammen leben, immer wieder die Gerichte. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes V ZR 195/11 ...
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Neues zum Thema Staffelmiete, Betriebskostenabrechnung und Kaution
Gemäß § 557 a BGB kann für bestimmte Zeiträume ein Mietzins in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Man spricht in diesen Fällen von einer Staffelmiete. ...
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Anspruch des Mieters auf Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen?
In einem Mehrfamilienhaus hatte der Vermieter nach Auszug einzelner Mieter vor der Neuvermietung Wohnungen mit einer neuen Gasetagenheizung ausgestattet. Der Mieter einer noch nicht modernisierten ...
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Betriebskostenpauschale und Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der Betriebskosten
Gelegentlich vereinbaren Mieter und Vermieter eine Nebenkostenpauschale zur Abdeckung der Betriebskosten einer Wohnung. Dabei stellt sich die Frage, ob der Mieter während des Laufes des ...
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Kontrollpflichten des Vermieters und Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
In Zeiten steigender Betriebskosten wehren sich immer mehr Mieter gegenüber der Betriebskostenabrechnung mit der Argumentation, der Vermieter habe gegen den Wirtschaftlichkeits-grundsatz verstoßen. Teilweise werden solche ...
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Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau einer WEG-Anlage
In Zeiten zunehmender Kriminalität und wachsenden Vandalismus, insbesondere in größeren Wohnanlagen, suchen die Eigentümer nach Möglichkeiten, sich und ihr Eigentum zu schützen. Dabei wird wiederholt ...
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Mietminderung bei möbilierter Wohnung
Der Mieter hatte einen Mietvertrag über eine möbilierte Wohnung abgeschlossen, in der die Wohnungsgröße mit 50 m² angegeben worden war. Vereinbart wurde hierfür eine monatliche ...
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Umlage von Renovierungskosten im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen
Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie ...
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Erleichterte Kündigung des Vermieters in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen
Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter von Wohnraum einem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die ...
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Abrechnung von Wasserkosten bei Einsatz nicht geeichter Wasserzähler
Obwohl es weitgehend bekannt ist, dass Wasserzähler, die über den Ablauf der Eichfrist hinaus genutzt werden, eher einen niedrigeren als den tatsächlichen Verbrauch anzeigen, wird ...
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Abrechnungseinheit bei Betriebskostenabrechnung
Bei der Abrechnung von Betriebskosten kommt es häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, wenn der Vermieter sog. Abrechnungseinheiten bildet. Dies ist z. B. dann ...
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Änderung von Umlage- und Verteilungsschlüsseln, Entlastung des Verwalters und/oder des Beirates
Der Bundesgerichtshof hatte am 09.07.2010 (V ZR 202/09) über den Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden, die im Rahmen ihrer Eigentümerversammlung den Beirat für ein zurückliegendes ...
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Zur formellen Wirksamkeit und inhaltlichen Richtigkeit einer Abrechnung
Der Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen hatte eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Aufgrund eines Vermieterwechsels hat ...
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Vorsicht bei "kalter Wohnungsräumung"
Welcher Vermieter kennt die Situation nicht: Der Mieter zahlt keine Miete. Das Mietverhältnis wird gekündigt, ohne dass sich der Mieter daran stört. Irgendwann, bevor der ...
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Abrechnungsfrist für Betriebskosten in der Gewerberaummiete
Bei der Abrechnung der Betriebskosten in gewerblichen Mietobjekten stellt sich immer wieder die Frage nach dem Zeitraum, in dem die Abrechnung vorzunehmen ist. In den ...
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Keine Anwendung des § 551 Abs. 3 BGB (§ 550 b Abs. 2 BGB a.F.) auf Gewerberaummietverträge
Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Die dabei erzielten Erträge stehen ...
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Nebenkostenabrechnung, Abrechnungsfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot
Zum Thema Abrechnung von Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist und zum Thema Wirtschaftlichkeitsgebot hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06 eine insbesondere ...
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Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende in einem Formularvertrag
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes VIII ZR 316/06 ist eine Klausel in einem "Formular-Mietvertrag über Wohnraum", die die Verpflichtung des Mieters, bei Vertragsende Schönheitsreparaturen, unabhängig ...
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Abrechnung von Betriebskosten nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3, Satz 2 BGB
Nach § 556 Abs. 3, Satz 2 BGB sind Betriebskosten innerhalb eines Zeitraumes von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ...
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Unangemessene Benachteiligung des Mieters bei formularmäßig übernommener Verpflichtung zur Entfernung von Tapeten beim Auszug
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 05.04.2006 (VIII ZR 109/05) entschieden, dass ein Mieter durch eine formularmäßige Klausel, mit der er sich bei Auszug ...
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Nutzungsentschädigung bei unterbliebener Rückgabe der Mietsache nach Vertragsbeendigung
In der Rechtsprechung war bisher streitig, ob bei verspäteter Rückgabe der Mietsache der frühere Mieter Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete nach § 546 a ...
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Keine Aufspaltung eines einheitlichen Mietvertrages über eine Wohnung und Garage bei Veräußerung an verschiedene Erwerber
Ein Mieter hatte eine Wohnung nebst einem Garagenstellplatz angemietet. Später wurde die Wohnanlage in Wohnungseigentum aufgeteilt, wobei das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz einer anderen als ...
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Starrer Fristenplan und Schönheitsreparaturen
In seinem Urteil vom 13.07.2005 VIII ZR 351/04 entscheidet der Bundesgerichtshof nunmehr, dass die Klausel, "in der Regel sind in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens ...
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Schönheitsreparaturen
In einem weiteren Urteil aus dem Jahre 2004 (VIII ZR 378/03 vom 20.10.2004) setzt sich der BGH wiederum mit dem Thema Schönheitsreparaturen und Fristenplan auseinander. ...
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Zur Beweislast für die Schadenursache bei Mietverhältnissen
Der BGH hat in einem Urteil vom 10. November 2004 XII ZR 71/01 zur Beweislast für die Schadensursache folgende Regelungen aufgestellt:
Ist streitig, ob die Mieträume ...
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Kosten einer Dachrinnenreinigung: umlagefähige Betriebskosten?, Umlage von sonstigen Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Kosten einer Dachrinnenreinigung umlagefähige Betriebskosten sind. Ausweislich des Mietvertrages war vereinbart, dass die Betriebskosten ...
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Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter / WEG-Verwalter
Bisher war in der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht abschließend entschieden, ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag über Bauleistungen am verwalteten Objekt im Namen des Eigentümers ...
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Mieter schulden auch dann Nebenkosten, wenn die Summe der jährlichen Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreitet
Seitens der Instanzgerichte war in der Vergangenheit häufig entschieden worden, dass der Mieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung dann nicht schuldet, wenn die Nebenkosten eines ...
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Französische Grenzgänger in Deutschland
Das Bundesministerium der Finanzen hat unter dem 30. März 2017 ein Rundschreiben zur Durchführung des Grenzgängerfiskalausgleiches abgesetzt (GZ: IV B 3-S1301-FRAU/16/1001:001), in dem es sich ...
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Sicherheitseinbehalt in Bauverträgen
Der Bundesgerichtshof befasste sich in seinem Urteil vom 30.03.2017, VII ZR 170/16, mit einer Klausel über einen Sicherheitseinbehalt in einem Bauvertrag. Diese lautete auszugsweise:

„Die Parteien ...
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