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23.09.2017 
 

Erleichterte Kündigung des Vermieters in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen


Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter von Wohnraum einem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Anforderungen, die Gesetz und Rechtsprechung an das Vorliegen eines solchen berechtigten Interesses stellen, sind hoch. Gemäß § 573 a BGB kann ein Vermieter in einem selbst bewohnten Gebäude, das aus nicht mehr als zwei Wohnungen besteht, auch kündigen, ohne das es eines solchen berechtigten Interesses bedarf. Der Bundesgerichtshof hatte nun einen Fall zu entscheiden, bei dem es um eine Gebäude ging, das über zwei abgeschlossene Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Hauses verfügte. Daneben gab es im Keller einen Raum mit Bad/Dusche und Küchenzeile. Nachdem der Vermieter das Haus erworben hatte, zog er zunächst in die Wohnung im Erdgeschoss ein. Den ausgebauten Raum im Keller nutzte er als Besucherzimmer, Arbeits- und Bügelzimmer. Später kündigte er dem Mieter im ersten Obergeschoss unter Bezugnahme auf § 573 a BGB. Er ging also davon aus, dass es eines berechtigten Interesses, das die Kündigung rechtfertigte, nicht bedurfte. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass es für die Beurteilung der Frage, ob das Gebäude über zwei oder mehr Wohnungen verfügt, nicht auf die konkrete Nutzung sondern auf die Verkehrsanschauung ankommt. Dabei werde unter Wohnung ein „selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht“. Übertrage man diese Definition auf das hier beschriebene Gebäude, so verfüge es über drei Wohnungen. Es komme gerade nicht darauf an, dass der Vermieter und Hauseigentümer den Raum im Keller in den Wohnbereich seiner Wohnung im Erdgeschoss integriert habe. Maßgeblich sei, dass der vorhandene Raum nebst Küchenzeile und Bad/Dusche nach der oben wiedergegebenen Definition als Wohnung verstanden werden könnte. (vgl. hierzu BGH Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10- ). Ob das Gericht anders entschieden hätte, wenn beispielsweise Küchenzeile und/oder Bad/Dusche entfernt worden wären, blieb offen.