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22.11.2017 
 

Vorsicht bei "kalter Wohnungsräumung"


Welcher Vermieter kennt die Situation nicht: Der Mieter zahlt keine Miete. Das Mietverhältnis wird gekündigt, ohne dass sich der Mieter daran stört. Irgendwann, bevor der Vermieter Räumungsklage erhoben hat oder bevor ein Gericht über die Klage entschieden hat, ist der Mieter nicht mehr auffindbar. Den Teil der Einrichtung seiner Wohnung, den er nicht mehr verwenden konnte, lässt er nebst seinem Wohlstandsmüll zurück.

Mancher Vermieter entscheidet vor dem Hintergrund des ihm bis dahin bereits entstandenen wirtschaftlichen Schadens, keine weiteren Kosten zu verursachen, sondern die Wohnung selbst zu öffnen und den verbliebenen, meist minderwertigen und verschmutzten oder zugemüllten Hausrat zu entsorgen oder einzulagern. Dass diese Art der Vorgehensweise wirtschaftlich nachvollziehbar ist, ist ebenso naheliegend wie die Einschätzung, dass sie rechtlich nicht abgesichert ist.

Der Bundesgerichtshof hat über einen Fall entschieden, in dem der Mieter nach der vom Vermieter vorgenommenen Räumung behauptet hat, Hausrat sei abhanden gekommen, beschädigt oder verschmutzt worden. Er bezog sich auf ein Sachverständigengutachten und begehrte 62.000,00 € Schadenersatz. Die Richter des in dieser befassten Amts- und Landgerichtes waren nicht bereit, den Ansprüchen des Mieters stattzugeben.

Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 14.07.2010 VIII ZR 45/09 die Vorgehensweise des Vermieters als eine nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung durch den Vermieter und das Ausräumen der Wohnung als unerlaubte Selbsthilfe gewertet und daraus abgeleitet, dass der Vermieter verschuldensunabhängig zum Ersatz des dem Mieter hieraus entstandenen Schadens verpflichtet sei. Wenn der Vermieter die Wohnung ohne gerichtlichen Titel in Besitz nehme, so treffe ihn für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Schließlich sei der Mieter, der von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts wisse, deshalb auch nicht in der Lage, seine Rechte selbst wahrzunehmen. Deshalb sei der Vermieter verpflichtet, ein Bestandsverzeichnis über die Gegenstände, die sich in der Wohnung befunden haben, aufzustellen und den Wert dieser Gegenstände zu ermitteln. Komme er dieser Pflicht nicht nach, so sei es Sache des Vermieters, die Behauptung des Mieters zu widerlegen, bestimmte Gegenstände seien bei der Räumung abhanden gekommen, bestimmte Gegenstände seien bei der Räumung in der Wohnung vorhanden gewesen oder bestimmte Gegenstände seien bei der Räumung beschädigt worden.

Auch wenn der Vermieter der Auffassung sei, die Gegenstände hätten einen geringeren Wert als vom Mieter angegeben, so müsse er dies beweisen. Selbst wenn Zweifel an der Höhe des Schadens bestünden, so sei ein Gericht verpflichtet, zu prüfen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens zugunsten des Mieters in Betracht kommt.

Ob ein Mieter, der über längere Zeit unbekannten Aufenthaltes verschwindet und einen Teil seines Hausrates zurücklässt, durch sein Verhalten zum Ausdruck bringt, dass er seine Rechte an den einzelnen Gegenständen aufgibt, wurde offenbar nicht geprüft oder verworfen. Die Auffassung, der Mieter wisse ja nichts von der Inbesitznahme der Wohnung, verkennt, dass ein Mieter bei der Aufgabe der Wohnung realistischer Weise erwarten muss, dass der Vermieter irgendwann die Wohnung und damit auch den Hausrat in Besitz nehmen wird, spätestens wenn dies zur Gefahrenabwehr geboten ist.

Die Entscheidung belegt ein weiteres Mal, dass der Gesetzgeber berufen ist, das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter neu zu regeln und insbesondere dem Vermieter ein auch in der Praxis griffiges prozessuales und wirtschaftlich vertretbares Procedere an die Hand zu geben, Mietnomaden und / oder notorisch keine Miete zahlenden Mieter aus der Wohnung herauszusetzen.