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22.11.2017 
 

Keine Anwendung des § 551 Abs. 3 BGB (§ 550 b Abs. 2 BGB a.F.) auf Gewerberaummietverträge


Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Die dabei erzielten Erträge stehen dem Mieter zu.

Der BGH hat in dem Beschluss -5 StR 354/07- vom 02.04.2008 ausgeführt, dass § 551 Abs. 3 BGB nicht analog auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist. Die Vorschrift gelte ausdrücklich nur für Wohnraummietverhältnisse. Da der Gesetzgeber diese Regelung bewusst nicht als allgemeine mietvertragliche Regelung ausgestaltet habe, liege keine Lücke vor, die im Wege einer Analogie geschlossen werden könnte.

In der weiteren Konsequenz bedeutet dies, dass mit der Entgegennahme der Kautionsleistung im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses im Gegensatz zur Wohnraummiete keine Vermögensbetreuungspflicht des Vermieters begründet werde. Die Vermögensbetreuungspflicht ergebe sich aus den Sonderregeln für die Wohnraummiete. Deshalb scheide für Gewerberaummietverträge eine durch Gesetz begründete Vermögensbetreuungspflicht aus. Denkbar sei, dass durch vertragliche Vereinbarung eine Vermögensbetreuungspflicht begründet werde. Hierzu genüge jedoch nicht die reine Vereinbarung der Gestellung der Kaution. Es sei schon zweifelhaft, ob bei Gewerberaummietverhältnissen der Vermieter überhaupt zu einer abgesonderten und verzinslichen Anlage der Kautionssumme verpflichtet sei. Selbst wenn sich aus der Kautionsvereinbarung die Pflicht zur abgesonderten Anlage der Kaution oder zu deren Verzinsung ergeben sollte, führe dies nicht zur Annahme einer Vermögensbetreuungspflicht. Es handele sich dann nämlich um eine allgemeine schuldrechtliche Pflicht aus dem Vertragsverhältnis, durch die alleine eine Vermögensbetreuungspflicht nicht begründet werde. Vielmehr müsste eine vertragliche Vereinbarung so ausgestaltet sein, dass sie im besonderen Maße den Interessen des Vertragspartners diene und gerade deshalb vereinbart worden sei, um eine Vermögensbetreuungspflicht zu begründen. Wurde eine besondere Sicherung der Kaution nicht ausdrücklich vereinbart und nicht ausdrücklich festgelegt, dass der Vermieter im Hinblick auf die Kaution treuhänderische Pflichten übernehme, würde auch keine rechtsgeschäftliche Vermögensbetreuungspflicht begründet.

Nach dieser Rechtsprechung ist abzusehen, dass an die vertragliche Gestaltung einer Kautionsabsprache in Gewerberaummietverträgen sehr strenge Anforderungen gestellt werden, wenn eine Vermögensbetreuungspflicht des Vermieters begründet werden soll, deren Verletzung ggf. eine Untreuehandlung im strafrechtlichen Sinne darstellt.

Es fehlt damit die in Wohnraummietverhältnissen existierende Schwelle, die gleichzeitig Anreiz für den Vermieter ist, die Kaution absprachegemäß von seinem sonstigen Vermögen getrennt zu verwahren.

Für die Vertragsgestaltung empfielt es sich aus Mietersicht, keine Barkautionen mehr zu vereinbaren, sondern eine vom Vermieter geforderte Sicherheit in Form einer Bürgschaft zu stellen.