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23.09.2017 
 

Schönheitsreparaturen


In einem weiteren Urteil aus dem Jahre 2004 (VIII ZR 378/03 vom 20.10.2004) setzt sich der BGH wiederum mit dem Thema Schönheitsreparaturen und Fristenplan auseinander. Diesmal ging es um eine Klausel, in der es hieß, dass Schönheitsreparaturen "spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen" sind. Weiter hieß es in dem Formularvertrag: "lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung", so besteht Berechtigung, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes zu verkürzen oder zu verlängern.

Der BGH hat diese Klausel dahingehend beurteilt, dass es sich nicht um einen starren Fristenplan handelt, der geeignet ist, den Mieter unangemessen zu benachteiligen. Die Klauseln verpflichten den Mieter nämlich nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ergebe sich aus dem Vertragswerk, dass die Vermieterin verpflichtet ist, auf Antrag des Mieters die Fristen des Planes nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung diesen Ausnahmefall zulasse.

Der BGH hat in diesem Urteil seine bisherige Rechtssprechung bestätigt, dass bei Vornahme von Umbauarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld grundsätzlich umzudeuten ist. Sei anzunehmen, dass der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung oder durch Bekannte und Verwandte ausführen lasse, so brauche er neben den Materialkosten nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Mieter erfüllungsbereit sei. Nur in einem solchen Falle sei anzunehmen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tatsächlich in Eigenleistung erbracht hätte. Lehne er aber die Ausführung von Schönheitsreparaturen ab, so könne der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen habe aufwenden müssen. Allerdings wird der Anspruch nach oben dahingehend begrenzt, dass der der Ersatz der Kosten verlangt werden könnte, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahme habe ebenfalls aufbringen müssen. Umgekehrt sei der Anspruch des Vermieters insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen sei. Als Beispiel wird hier namentlich die Verkleinerung der Wohnfläche genannt.