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23.09.2017 
 

Kosten einer Dachrinnenreinigung: umlagefähige Betriebskosten?, Umlage von sonstigen Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV


Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Kosten einer Dachrinnenreinigung umlagefähige Betriebskosten sind. Ausweislich des Mietvertrages war vereinbart, dass die Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 I der II. BV auf den Mieter umgelegt werden. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlageneinrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Hiervon sind Instandsetzungskosten, Kosten der Wiederbeschaffung oder der Reparatur abzugrenzen. Bei der Dachrinnenreinigung wurde entschieden, dass zu unterscheiden ist, ob es sich um eine ohne konkreten Anlass wiederkehrende regelmäßige Reinigung der Dachrinne handelt, wie sie etwa bei Gebäuden im Umfeld hohen Baumbestandes üblich und erforderlich ist oder ob aus einem konkreten Anlass, etwa einer Verstopfung, die es zu beseitigen gilt, die Reinigung durchgeführt wird. Im ersteren Fall fallen diese Kosten unter den Begriff der "Betriebskosten". Es stellt sich dann aber die weitere Frage, unter welche Position der "Betriebskosten" die Dachrinnenreinigung zu subsumieren ist. Hier hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass sie unter den Begriff der "sonstigen Kosten" des Nr. 17 der Anlage 3 fallen. Während für eine Umlegung von Betriebskosten üblicherweise der Verweis auf die Anlage 3 genügt, müssen bei der Umlage von "sonstigen Betriebskosten" im Sinne des Nr. 17 Vereinbarungen getroffen werden, in denen diese KOsten im einzelnen benannt werden. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dem nicht entgegengehalten werden könne, dass dadurch die Umlegung dieser Kosten in der Praxis nicht mehr möglich sei. Der Vermieter könne die Umlegung solcher neuer Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 I BGB auf den Mieter verlagern. Danach ist der Vermieter berechtigt, eine Umalge auf den Mieter vorzunehmen, soweit dies zunächst im Mietvertrag vereinbart ist, die Erklärung den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert. Der Mieter schuldet dann den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monates. Beruht die Erklärung auf einer rückwirkenden Erhöhung von Betriebskosten, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Urteil des BGH VIII ZR 167/03 vom 07.04.2004