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23.09.2017 
 

Mieter schulden auch dann Nebenkosten, wenn die Summe der jährlichen Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreitet


Seitens der Instanzgerichte war in der Vergangenheit häufig entschieden worden, dass der Mieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung dann nicht schuldet, wenn die Nebenkosten eines gesamten Jahres die Summe der Vorauszahlungen deutlich überschreiten. Begründet wurde dies damit, der Vermieter einer Wohnung sei verpflichtet, die Höhe der Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, dass sie jedenfalls kostendeckend sind. Geschehe dies nicht und weise der Vermieter den Mieter hierauf nicht hin, so mache sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Zwar sei eine gewisse Toleranzspanne zu berücksichtigen. Bei einer Überschreitung um mehr als 40 % sei die Toleranzgrenze jedoch überschritten. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil VIII ZR 195/03 diese Rechtsprechung korrigiert und hierzu entschieden, dass es den Parteien grundsätzlich frei steht, sich auf Vorauszahlungen auf Nebenkosten, die der Mieter vertraglich zu tragen habe, zu einigen. Hiervon könne auch ganz abgesehen werden. Es sei lediglich untersagt, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht, festzusetzen. Es sei dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die Nebenkosten insgesamt zu kreditieren. Es sei deshalb in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter sei deshalb grundsätzlich nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind. Dabei hat der Bundesgerichtshof insbesondere auch berücksichtigt, dass zahlreiche Nebenkosten nun gerade vom Verhalten des Mieters abhängig sind, z. B. verbrauchsabhängig sind und der Vermieter das Verhalten des Mieters kaum vorhersehen oder gar beeinflussen könnte.

Eine Pflichtverletzung des Vermieters sei deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche besonderen Umstände seien etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen habe, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen.