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26.07.2017 
 

BGH lockert die Anforderungen an formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen


In einem Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 93/15 – hat der Bundesgerichtshof unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass es zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der Gesamtkosten genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Eine Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden einzelnen Rechenschritte bedarf es nicht mehr.

Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam ist, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, geht es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Durch die Entscheidung des BGH wird es gerade für Mieter von Wohnungen in einer Wohnanlage mit mehreren Gebäuden künftig schwierig, die auf ihr Gebäude anfallenden und für sie berechneten Kosten unmittelbar aus der Betriebskostenabrechnung nachzuvollziehen. Dem Mieter wird in einem solchen Fall zur Überprüfung der Plausibilität nichts anderes übrigbleiben, als von seinem Recht auf Einsicht in die entsprechenden Unterlagen Gebrauch zu machen.

In dem der Entscheidung des Gerichts zugrundeliegenden Sachverhalt hatte die Vermieterin einer Wohnanlage, die aus mehreren Gebäuden bestand, gegen eine Mieterin auf Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 geklagt. Die Mieterin hatte argumentiert, aus der Nebenkostenabrechnung gehe nicht hervor, wie die Vermieterin zu dem abgerechneten Betrag für die Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr gekommen war. Grundsätzlich rechnete die Vermieterin die Nebenkosten jeweils nach Gebäuden ab. In der gesamten Wohnanlage befand sich lediglich ein Müllplatz und in zwei Häusern je eine Heizungsanlage mit Warmwasseraufbereitung, die alle übrigen Gebäude mitversorgte. Bei diesen Positionen war die Vermieterin zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage ausgegangen und hatte diese im Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt. Die entsprechenden Rechenschritte waren allerdings aus der Nebenkostenabrechnung nicht ersichtlich. In der Abrechnung aufgeführt war lediglich der für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde.