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26.07.2017 
 

Keine Urwirksamkeit einer zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung


Gemäß § 558b Abs.1 BGB schuldet der Mieter, soweit er einer Mieterhöhung zustimmt die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.(...). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter gem. § 561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Im vorliegenden Rechtstreit wurden die Mieter mit Schreiben vom 07.01.2011 seitens des Vermieters aufgefordert, erst mit Wirkung zum 01.08.2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 Euro zuzustimmen. Die Mieter stimmten nicht zu. Der Vermieter klagte auf Zustimmung.

Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung - wie hier - erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (hier erst zum 01.08.2011), ist nach der Auffassung des BGH; Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12, der § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung, also im vorliegenden Fall zum 31.07.2011, die Möglichkeit verbleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats also bis 30.09.2011 zu lösen. Daraus folgt, dass dem Mieter noch für die weiteren zwei Monate (August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 01.08.2011 die erhöhte Miete schulden.